中國幅員遼闊,陸地面積約960萬平方公里,目前的行政區劃為:4個直轄市(北京、上海、天津和重慶),23個省,5個自治區(西藏自治區、新疆維吾爾自治區、內蒙古自治區、寧夏回族自治區和廣西壯族自治區),2個特別行政區(香港和澳門特別行政區)。

上海是中國最著名的工商業城市和國際都會,亦為中國的經濟、交通、科技、工業、金融、貿易、會展和航運中心。GDP總量居中國城市之首。上海已經成為國際經濟中心,國際金融中心、國際航運中心和國際貿易中心。截至2019年末,上海市常住人口總數為2428.1萬人。上海全市面積6340.5平方公里,設有16個行政區。


氣候

中國地域遼闊,各地氣候各有特色,差異甚大。如希望了解各地的最新天氣情況,可參閱中國氣象局網站:
http://www.cma.gov.cn

上海屬北亞熱帶季風性氣候,四季分明,日照充分,雨量充沛。上海氣候溫和濕潤,春秋較短,冬夏較長。1月份最冷,平均氣溫為4.9℃,通常7月份最熱,平均氣溫30.9℃。全年65%以上的雨量集中在6月至10月的汛期。


貨幣

內地的官方貨幣為人民幣。目前在外流通的紙幣面值有1、5、10、20、50、100元及1、2、5角,硬幣面值有1角、5角和1元。上海浦東國際機場、上海虹橋國際機場和酒店均提供貨幣兌換服務。此外,大型銀行的各個分行也可以進行貨幣兌換。

港人在內地生活,除了備有現金外,也可以在內地銀行開立個人帳戶,並可以申請辦理網上銀行服務。開立個人銀行帳戶,一般需要有一個可在內地收取短訊的手提電話及向銀行提供以下資料/文件:

  1. 個人身份證件,如護照、港澳居民來往內地通行證(即回鄉證)等
  2. 居住地址證明

如有需要,請向各銀行查詢開立個人帳戶的手續和詳情。


電壓

內地採用公制度量衡,與世界上多數國家一致。

內地的生活用電電壓為220伏,在香港購買的電器在內地使用無需轉換電壓。但須注意的是,內地慣用的電源插頭形狀與香港不同,在內地使用在香港購買的電器需要使用插頭形狀轉換器。內地慣用的電源插頭形狀如下圖所示:

內地慣用三角插頭 內地慣用二角插頭

交通

概述

內地機動車、非機動車及行人均實行右側通行;這與香港採用的“左行制”不同。

兩地信號燈的通行規則也略有差異。在內地紅燈亮時,右轉彎的車輛在不妨礙被放行的車輛、行人通行的情況下,可以通行(但如果紅燈不是圓的,而是箭頭時,表明紅燈亮時,右轉彎的車輛不得通行)。在香港紅燈亮時,車輛一律不得通行。

在內地各省市駕駛機動車、非機動車及行人,應遵守內地交通規則。

上海的公共交通服務

地鐵

目前,上海地鐵有19條運營線路。上海地鐵實行按乘坐里程計費的分段票價制,即:0-6公里(含6公里)3元,6公里之後每10公里增加1元。

欲了解更詳細資訊,可參考上海申通地鐵集團有限公司網站:
http://www.shmetro.com

上海還建有磁懸浮項目——上海浦東機場線,全場30.5公里,連接地鐵龍陽路站和上海浦東國際機場,這也是世界上第一條投入商業運作的磁懸浮鐵路。磁懸浮上海浦東機場線採用單一票制,票價50元

欲了解更詳細資訊,可參考上海市交通委員會網站:
http://jtw.sh.gov.cn

出租車

為方便乘客,上海城市道路內和賓館飯店、商務中心、醫院、居民社區周邊等公共場所都設有計程車停車站。乘客還可以通過電話約車、網路約車等方式預約計程車。

上海市計程車實行統一價格標準,3公里以內14元,基本單價為2.5元/公里;另收取低速行駛費、等候費、夜間收費及預約服務費等。

欲了解更詳細資訊,可參考上海市交通運委員會網站:
http://jtw.sh.gov.cn

網約車

近年內地十分流行網約車,乘客可上網預約或即時要車(包括私家車和一般出租車)。詳情可瀏覽一般搜索網站的介紹。

巴士

上海有覆蓋全市的公車運營線路。市內普通公車、空調公車實行單一票價,普通公車,線路長度在13公里以內的線路票價1.00元/人次;線路長度在13公里以外的線路票價1.50元/人次。空調公車單一票價2.00元/人次。郊區普通公車、空調公車實行多級票價,均為1元起價,但普通公車以0.5元進級,空調公車以1元進級。欲了解更詳細資訊,可參考上海市交通委員會網站:
http://jtw.sh.gov.cn

上海的其他巴士服務包括:

共享單車

近年內地十分流行共享單車,提供自行車時租共享服務。一般而言,不同租車公司的服務使用者須先繳付不同數額的按金才可使用服務,但亦有一些購物平台提供免按金租車服務。詳情可瀏覽一般搜索網站的介紹。

鐵路

上海是東部沿海地區最大的鐵路樞紐站。上海鐵路樞紐地處東南沿海長江中下游地區,線路主要分佈在安徽、江蘇、浙江、福建、江西五省。上海市區內有四個火車站(包括上海南站、上海火車站、上海虹橋火車站、上海西站),並與內地多個城市開通城際鐵路和高鐵。

火車購票實行實名制,旅客須憑有效身份證件(香港居民來往內地通行證、按規定可使用的有效護照等)可以自行選擇乘車日期、車次、席別。乘客可以通過車站購票、電話購票(購票熱線8621-12306)、網站購票(見下附中國鐵路客戶服務中心網站連結)等方式購買車票。

欲了解更詳細資訊,可參考中國鐵路客戶服務中心網站:
http://www.12306.cn/mormhweb

中國鐵路總公司在2017年6月公布,該公司已在北京、上海、江蘇、浙江、福建、山東、湖南、廣東等地港澳同胞購、取票流量較大的火車站設置了可識讀回鄉證的自動售取票設備,方便港澳同胞憑回鄉證自助購取票,今後將逐步在所有具備條件的省會城市及港澳旅客客流量較大的車站設置有關自動售取票設備。

上海鐵路局在2017年8月25日公布,在長三角地區的99個車站,合共138台自助售取票機已設置了可識讀回鄉證的功能,方便港澳同胞自助購取票。

航空

上海擁有上海虹橋國際機場和上海浦東國際機場兩座國際機場。上海虹橋國際機場位於上海市西郊,距市中心僅13千米。上海浦東國際機場距市中心約30公里。距虹橋機場約52公里。上海浦東國際機場承擔著大部份國際航線,亦有國內航班,而上海虹橋國際機場基本只有中國大陸國內航線及部分港澳台和日韓等航線。

欲了解更詳細資訊,可參考上海機場(集團)有限公司網站:
http://www.shanghaiairport.com

駕駛證與購車

駕駛證

香港居民在內地駕駛機動車,應當依法取得機動車駕駛證。駕駛機動車時,應當隨身攜帶機動車駕駛證。符合國務院公安部門規定的駕駛許可條件(包括年齡、身體條件等)的香港居民,可向公安機關交通管理部門申請機動車駕駛證。

持外國、中國香港、澳門、台灣地區核發的機動車駕駛證的香港居民,符合國務院公安部門規定的駕駛許可條件(包括年齡條件、身體條件等),經公安機關交通管理部門考核合格的,可以發給內地機動車駕駛證。另外,持有境外機動車駕駛證,需臨時(即不超過三個月)進入中國內地駕駛機動車的香港居民,可向公安機關交通管理部門申請臨時機動車駕駛許可。

欲了解申請駕駛證和臨時機動車駕駛許可的更詳細信息,可參考上海交通安全信息網網站:
https://sh.122.gov.cn/#/index

購車

上海實行機動車額度拍賣制度,私人、私企機動車額度以投標拍賣的方式獲得。取得上海市私人、私企機動車額度指標後,方可辦理車輛登記相關手續。香港居民申請參加上海市私人、私企機動車額度投標拍賣必須持有上海市公安機關核發的有效《港澳居民、華僑暫住證》和《來往內地通行證》、《居民身份證》。


置業

內地機遇處處,吸引不少港人到內地置業。然而,內地的房地產法例及程序與香港不同,如果買家未掌握有關情況及風險,隨時因為「隔山買牛」而招致損失。為保障權益,有意在內地置業的人士不妨參考以下錦囊,做個精明置業者。

購房資格需明確,「五證」「兩書」不可少

港人在投資內地物業前,必須清楚了解當地政府頒布的限購政策,確認自身具備購房資格,保證能夠順利完成網簽備案。網簽是指交易雙方簽訂合同後,到房地產相關部門進行備案,並在網上公布。房地產開發商和銷售商一般會要求買家簽署《認購協議》、《網簽資格確認書》等文件,如因買家隱瞞或提供虛假購房資格材料以致無法辦理網簽手續,買家或會被房地產開發商追究違約責任。

港人在認購物業時需要求房地產開發商和銷售商在銷售商品房時提供或現場公示「五證」及交樓時提供「兩書」,並確保開發商和銷售商分別持有有效的《商品房外銷許可證》和營業執照。「五證」包括國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、建築工程施工許可證及商品房預售許可證(此為審查開發商預售房屋是否合法的關鍵證件);「兩書」則指住宅質量保證書和住宅使用說明書。如房地產開發商未取得商品房預售許可證明或提供虛假商品房預售許可證明,或會導致購房合同無效,從而引發訴訟糾紛。

實地視察,防被廣告誤導

不少買家或因各種原因而未能到物業地盤實地視察,單純依賴由內地發展商委聘的本地公司代理(不論持牌或非持牌)獲取資訊和進行交易。買家須留意,純粹處理境外物業的地產代理、營業員以及境外物業的賣方均毋須領有《地產代理條例》的地產代理牌照(即非持牌),以致其行為及其有關廣告及陳述不受香港地產代理監管局規管及其執業通告約束。一旦遇上不良營商手法、失實陳述等問題,買家未必可向當局作出投訴。故此,買家應盡可能到物業地盤實地視察,親身了解施工情況和設施配套,避免只透過銷售人員提供資料以致未能掌握全面資訊或被廣告內容誤導。常見的誤導買家的房地產廣告例子有:利用與實際情況並不相符的效果圖、鳥瞰圖作為廣告宣傳畫面、利用「唯一」、「冠絕」等字詞描述項目、引用無真實來源的數據資料等。如購買未建成物業,買家應多了解開發商的背景及財政實力。

明晰合同條款,付款收樓要小心

買賣合同須訂明交樓、辦契證和支付房款的方式和期限、交付樓房的品質標準及裝修標準、公共設施安排、售後服務、違約條款等,亦應蓋上開發商的公司印章和附上圖紙作憑證,並到房管部門辦理產權轉讓登記手續。建議買家親自跟房地產開發商簽訂合同,避免由中介公司代理。

注意查驗商品房抵押資訊,對於已設立抵押的,開發企業應當在合同附件中提供抵押權人同意該商品房轉讓的證明,明確解除抵押的條件和時間,否則將無法辦理產權證。

應留意付款和辦理網簽手續的限期,以防因逾期付款或逾期辦理網簽手續而承擔違約責任。應將款項存入商品房預售許可證上公布的監控賬戶,並領取發票和保留有效轉賬憑證。如開發商要求買家把房款存入非監控賬戶,買家應堅決拒絕,並立即向有關部門投訴。

買家繳付留位費預留物業或購買有關物業的訂金前,須注意該款項的性質以及可否被退還。根據<<中華人民共和國民法典>>,有關款項可區別為「訂金」或「定金」,「訂金」的性質如預付款,亦是一種意向,如最終未能訂立正式合同、合約無效或出現開發商違約事由,買家或有權要求發展商退還「訂金」;而「定金」是一種承諾,目的在於保證合約的履行,如買家未能履行有關承諾或相關合約義務,「定金」可被沒收而不獲退回。有關款項屬「訂金」還是「定金」須視乎開發商和買家的給付意思和簽訂的買賣合約而定,如有需要,買家可考慮尋求中國法律意見。

買家收樓前須仔細驗樓,不要急於領取鑰匙。如發現質量有問題,可根據房屋保修條例要求開發商跟進。購買物業後,如開發商申請破產或故意逃避交樓,又沒有其他公司接管,以致無法辦理產權證,就須透過法律途徑解決。

外匯風險要考慮

由於購買物業所涉及的樓價往往會分期繳付,人民幣對港幣的匯率波動可致買家最終的實際開支超出當初根據購買物業時的匯率確定的預算。買家應小心衡量由立約到付清樓價餘款時有關匯率浮動帶來的風險,以免因預算失誤而未能妥善完成交易及承擔法律後果。

此外,如買家須進行外匯兌換,應只光顧有信譽及持有牌照的兌換服務商,更應避免使用「地下錢莊」,以防詐騙及誤觸外匯管理法律,因小失大。

「售後返租」風險高

售後返租,又稱售後包租、售後承租,是指買家在購買內地商舖或酒店式物業後,由開發商或其關聯公司與業主簽訂協議,承諾在指定年期內向買家提供一定租金回報。售後返租大致分為四種模式:

  1. 房地產開發商自行成立或引進第三方經營管理公司,由第三方公司與買家簽訂《委托管理/租賃協議》,約定免租期和投資回報;
  2. 房地產開發商與買家除簽訂《房屋買賣合同》之外,還與買家簽訂《租賃合同》,由開發商定期向買家支付租金;
  3. 房地產開發商與買家除簽訂《房屋買賣合同》之外,還與買家簽訂《租賃合同》,除約定按期支付租金外,還會約定到期後由房地產開發商回購目標物業;以及
  4. 房地產開發商與買家除簽訂《房屋買賣合同》之外,還與買家簽訂《租賃合同》,由開發商對目標物業進行開發經營管理,並約定產生的租金可以抵扣部分房款。

根據內地法例規定,發展商在銷售物業時是不能承諾返租的。大部分開發商為迴避內地有關發展商在銷售物業時不能承諾返租的法例規定,不會直接與買家簽訂返租協議,而是透過其關聯公司與買家簽訂合同,這些公司的規模和註冊資本相對較低,或影響日後履行返租協議的能力,一旦出現經營風險,業主便難以獲取協議約定的租金或投資收益。簽訂售後返租協議存在極高風險,港人購買內地商舖或酒店式物業時,應提高警惕,不要隨便相信高回報率推銷,草率作出購買的決定。

認清「劏舖」風險

內地近年盛行將一些大面積的商場分割成多個細舖出售,即「分割式產權商舖」,是指商舖權屬人將取得產權的商用物業分割成若干個小商舖,並用作出售。由於此類商舖的出售,往往並未通過有關政府部門的審批,因此購買這類「劏舖」存在各種風險﹕

  1. 如劏舖商場是落成已久的物業,則土地使用權的剩餘年期較短;
  2. 如劏舖商場屬二手物業,則不受一手物業買賣的法規監管;
  3. 如劏舖商場伴隨返租協議出售,則可能以高回報的假象吸引買家;以及
  4. 根據內地法例,已取得產權證的物業,未經批准不可將產權證由大拆小,買家有機會無法取得合法的產權證。

免費法律諮詢服務

港人在內地置業,一旦遇到無法辦理產權證、買賣合同糾紛、投資收益等問題,可能需要透過法律途徑解決。特區政府駐粵經濟貿易辦事處委託服務機構向有需要的香港居民提供「免費法律諮詢服務」,透過熱線電話或安排當值內地律師與求助人見面,提供有關內地法律的初步意見。有關「免費法律諮詢服務」的詳情,請瀏覽以下網址﹕https://www.gdeto.gov.hk/tc/useful_info/free_legal.html

獲取更多資訊

如希望獲取更多有關購買內地物業的實用資訊,可參考香港特區政府五個駐內地辦事處網站上的港人內地生活小百科。

此外,香港的地產代理監管局網站專頁 (http://outsideHK.eaa.org.hk) 亦有為消費者提供一些境外置業資訊作參考之用,當中包括方便準買家概覽的《境外置業要「究」SMART》小冊子。地產代理監管局在2022年推出了教育口號:「境外樓花買唔買?計過風險先好買!」及一系列簡單易明的動畫短片,帶出購買任何境外物業,特別是未建成的樓花項目,均存在很大風險。市民不妨到上述網站觀看以了解更多。

港人在內地置業前,也應先留意內地政府公布的最新相關政策法規。

以上資料只供一般參閱,並非法律意見或其他專業意見,亦不得作為此等意見的依據。如有需要,可諮詢法律或專業人士的意見。港人投資內地物業時,如需委託地產代理或提供按揭服務的金融機構,亦需小心選擇。

(鳴謝:消費者委員會、地產代理監管局)

(2022年10月更新)